上海甲级写字楼市场

• 第二季度共有两个新项目入市，带来新增供应106,000平方米，全市甲级写字楼存量540万平方米。
• 第二季度净吸纳量总计97,300平方米，全市空置率较上季度增长0.1个百分点，达6.9%。
• 全市平均租金为每平方米每日人民币8.49元，较上一季度上涨1.3%。
• 浦东租金环比上涨3.4%，浦西租金环比微涨0.1%。

展望

• 预计2014年余下时间将有4个主要项目竣工，带来372,000平方米的供应。
• 一旦大量供给涌入市场，空置率将可能快速攀升。
• 由于浦东供应持续紧张，业主拥有更大议价优势，租金水平持续攀高。

上海零售市场

• 世博源二期于第二季度入市，为市场带来260,000平方米购物中心面积。
• 核心商圈购物中心首层租金环比上升0.1%至每平方米每天人民币46.4元，非核心商圈环比下跌0.1%至每平方米每天人民币17.2元。
• 核心商圈购物中心空置率环比上升0.3个百分点至3.4%。

展望

• 预计2014年下半年将有605,000平方米购物中心面积入市。
• 标杆性项目与其他项目之间租金差距拉大。

上海住宅租赁市场

• 第二季度，赛嘉虹桥皇家公寓开业入市，为服务式公寓市场增添78套租赁单元。
• 全市租赁市场租金水平环比下跌0.7%至每平方米每月人民币180.6元，同比下跌1.1%。全市入住率环比下跌0.5个百分点至88.9%，同比上涨0.2个百分点。
• 全市别墅租金环比下跌1.6%，达到每平方米每月人民币154.8元，其中高端别墅租金环比下跌3.3%至每平方米每月人民币171.4元。全市别墅市场入住率环比下跌0.5个百分点至93.6%，同比上涨1.3个百分点。
• 仅服务式公寓市场平均租金呈环比上涨，涨幅达0.5%，同比小幅下跌0.1%。服务式公寓全市入住率环比下跌0.7个百分点，同比上涨1.4个百分点。

展望

• 预计今年将有两个全新服务式公寓项目入市：露香园及雅诗阁衡山路项目分别将为市场增添79套和90套租赁单元。
• 惠灵顿国际学校预计将于今年第三季度开学。学校位于浦东新区，为首个寄宿制国际学校，是英国惠灵顿公学在上海开办的分校，提供英式课程。

上海住宅销售市场

一手商品住宅市场

• 第二季度，上海新建商品住宅新增供应量共计约270万平方米，环比增长1.8%，同比下降13.8%。
• 一手商品住宅成交面积达210万平方米，同上季度基本持平。因信贷紧缩，刚性需求减少，买家观望情绪增加。
• 本季度一手商品住宅成交均价环比继续上涨3.5%至人民币每平方米26,600元，同比上涨12.2%，这主要归因于成交结构。

一手高端公寓市场

• 一手高端公寓新增供应环比下降52%，累计达15.2万平方米。大部分新增供应为现有高端公寓项目的新批次，全新项目较少。
• 一手高端公寓成交量环比上涨8.5%，共计约18.1万平方米面积。
• 本季度一手高端公寓成交均价环比下跌2%至人民币每平方米60,500元。

住宅用地市场

• 本季度上海仅成交九幅住宅用地，累计达54.1万平方米可建面积，同比下降77.9%。
• 平均成交楼板价环比上涨8%至人民币每平方米14,500元。
• 成交土地平均溢价率从今年第一季度的76.4%下跌为50.9%。
• 在本季度成交的住宅用地中，值得关注的是，保利购得杨浦平凉路一宅地，成交楼板价达人民币每平方米39,300元。

展望

• 由于市场观望情绪加重，一些项目竣工时间推迟，开发商延迟推盘时间；反之，部分开发商试图通过推盘以套现。
• 全国住宅销售市场呈现疲态，对上海市场亦造成了一定影响，预计今年下半年房价将保持平稳或稍降。然而市场需求依然存在，房价调整幅度预计有限。
• 以房养老为国内许多保险公司新产品，推广需要时日，且许多中国家庭不愿放弃住房所有权，因此以房养老的试点开展预计短期内将难以对市场产生明显影响。
• 库存可控、房价坚挺的一线城市除外，限购令或将在更多城市有所放松。然而中央政府为防止市场过热和投机现象，对是否放松住宅限购的态度尚不明确。

上海投资市场

• 第二季度共有九宗主要交易达成，总金额约人民币154亿元，成交项目类型多样，涵盖写字楼，商铺，综合性开发项目和公寓。
• 国内买家表现活跃，完成约82%的交易总量。金融机构依然积极扩大其在上海的办公空间，本季度约40%的成交来源于金融机构购置自用办公楼。最为显著的成交为平安信托44亿元购入绿地中心二期项目。
• 投资者着眼于核心地段老旧项目收购，期望通过项目改造或重新定位实现更高的物业增值。

展望

• 各细分市场租金呈弱势走向，但仍有大量资金寻找房地产投资机会，短期内收益率仍将维持低位。
• 近期上海市改革工业用地管理办法，准许工业用地转型为标准厂房、研发总部类及商务办公用地，这一举措也将吸引更多的投资进入工业土地投资市场。
• 鉴于商务部和发改委放宽中���企业境外投资监管以及境外项目较高的收益率，预计今年境外投资仍将保持活跃。